Ein leerstehendes Objekt fotografierst du wie gewohnt, richtest die Räume aber virtuell mit Möbeln ein, bevor das Exposé online geht. Vividomo® bietet dafür ein KI-Bildstudio, das aus den Originalfotos eingerichtete Varianten erstellt, ohne dass du Möbel anmieten oder ein Homestaging-Team buchen musst. Für Interessenten wird aus einer kahlen Wohnung ein Raum, in dem sie sich ein Leben vorstellen können.
Das Problem: leere Räume verkaufen sich schlechter
Jeder Makler kennt die Situation: Der Vorbesitzer ist bereits ausgezogen, die Erbengemeinschaft will schnell verkaufen, oder ein Neubau steht unbewohnt zum Verkauf. Die Räume sind leer, die Proportionen wirken auf Fotos oft anders als in echt. Ein Wohnzimmer mit 22 Quadratmetern kann auf einem Foto ohne Möbel riesig oder unpersönlich wirken, weil die Bezugsgröße fehlt.
Interessenten tun sich schwer, sich einzurichten vorzustellen. Viele scrollen an einem leeren Zimmer vorbei, weil das Foto keine Geschichte erzählt. Das kostet dich Anfragen, obwohl das Objekt selbst passen würde. Physisches Homestaging mit gemieteten Möbeln kostet Zeit, Geld und Koordination — und lohnt sich bei kleineren Objekten oft nicht.
Der Ablauf in Vividomo®: vom Originalfoto zum eingerichteten Raum
Du fotografierst das leere Objekt wie üblich, am besten mit guter Ausleuchtung und geradem Winkel. Diese Fotos lädst du in Vividomo® hoch, wo du sie ohnehin für das Exposé brauchst. Im KI-Bildstudio wählst du die Räume aus, die du einrichten möchtest, und legst einen Einrichtungsstil fest.
Die KI erstellt daraus eine Fassung mit passenden Möbeln, Teppichen und Deko, die zur Raumgröße und zum Grundriss passt. Du bekommst das Ergebnis direkt im gleichen Werkzeug, in dem du auch das Exposé zusammenstellst — ohne Zwischenschritt über externe Anbieter, ohne Datei-Hin-und-her per E-Mail.
Wichtig für die Praxis: Du solltest im Exposé kennzeichnen, dass es sich um eine virtuelle Einrichtung handelt. Das ist branchenüblich und schafft Vertrauen, weil Interessenten bei der Besichtigung keine Überraschung erleben.
Maklerszenario: die unbewohnte Erbschaftswohnung
Eine Maklerin übernimmt den Verkauf einer 3-Zimmer-Wohnung aus einer Erbschaft. Die Wohnung steht seit Monaten leer, die letzten Möbel sind bereits abtransportiert. Die Räume sind hell, der Grundriss funktional, aber auf den Fotos wirken sie kahl und wenig einladend.
Statt ein Homestaging-Team zu organisieren, das mehrere Tage Vorlauf und zusätzliche Kosten bedeutet hätte, lädt sie die Fotos in Vividomo® hoch und lässt Wohnzimmer, Schlafzimmer und Esszimmer virtuell einrichten. Innerhalb kurzer Zeit hat sie zwei Versionen des Exposés: eine mit den Originalfotos für Interessenten, die den reinen Zustand sehen wollen, und eine mit den eingerichteten Räumen als Hauptansicht im Exposé.
Das Ergebnis ist sichtbar in der Kommunikation mit Interessenten: Statt Rückfragen wie „Wie groß wirkt das Wohnzimmer eigentlich mit Möbeln?“ bekommt sie konkrete Fragen zu Grundriss, Lage und Preis — ein Zeichen, dass sich Interessenten die Räume bereits besser vorstellen können, bevor sie zur Besichtigung kommen.
Zweites Maklerszenario: der unmöblierte Neubau
Ein Makler betreut den Vertrieb einer neu gebauten Eigentumswohnung im Rohzustand mit fertigem Innenausbau. Der Bauträger stellt keine Musterwohnung zur Verfügung, weil sich das bei nur sechs Einheiten im Haus nicht rechnet. Die Fotos zeigen helle, aber komplett leere Räume mit Fliesenboden und weißen Wänden — technisch korrekt, aber schwer greifbar für Interessenten, die noch nie eine unmöblierte Neubauwohnung besichtigt haben.
Der Makler entscheidet sich, für die zwei am schwersten vorstellbaren Räume — das offene Wohn-Ess-Zimmer und ein Kinderzimmer mit Dachschräge — virtuelle Einrichtungsvarianten erstellen zu lassen. Bei der Dachschräge zeigt sich ein Vorteil des Verfahrens besonders deutlich: Auf dem leeren Foto wirkt die Schräge einschränkend, mit eingerichtetem Bett und Regal wird sichtbar, dass der Raum trotzdem gut nutzbar ist.
Im Exposé stellt er die eingerichteten Bilder direkt neben die Grundrisszeichnung und kennzeichnet sie eindeutig als virtuelle Darstellung. Bei den Besichtigungsterminen berichten mehrere Interessenten von sich aus, dass die Bilder ihnen geholfen haben, sich die Möblierbarkeit vorzustellen, bevor sie überhaupt vor Ort waren. Das verändert die Gespräche bei der Besichtigung: Statt bei null anzufangen, sprechen Interessent und Makler direkt über konkrete Möblierungsideen und Anschlüsse.
Was virtuelles Staging nicht ersetzt
Virtual Staging ist ein Werkzeug für die Bildsprache im Exposé, keine Aussage über den tatsächlichen Zustand des Objekts. Bei der Besichtigung sieht der Interessent die leere Wohnung — deshalb gehört eine klare Kennzeichnung der virtuellen Bilder ins Exposé. Das schützt dich rechtlich und hält die Erwartungen realistisch.
Ebenso wichtig: Virtuelles Staging ersetzt keine fachliche Beratung zur Objektaufbereitung. Wenn ein Objekt bauliche Mängel hat oder schlecht geschnitten ist, kaschiert kein Möbelbild diese Probleme dauerhaft. Es hilft dabei, das Potenzial eines leeren Raums sichtbar zu machen — nicht dabei, Schwächen zu verstecken.
Zusammenspiel mit der Kaufpreisschätzung
Vividomo® bietet neben dem Bildstudio auch eine KI-gestützte Kaufpreisschätzung, die auf Basis von Objektdaten eine erste Einschätzung liefert. Diese Schätzung ist eine Unterstützung für deine eigene Marktkenntnis und ersetzt keine fachliche Prüfung vor Ort oder ein Gutachten. Gerade bei leerstehenden Objekten, deren Zustand sich von bewohnten Vergleichsobjekten unterscheiden kann, bleibt dein Blick auf Lage, Zustand und Ausstattung entscheidend.
Die Kombination aus realistischem Bildmaterial und einer ersten Preiseinschätzung hilft dir, schneller in die Beratung mit dem Verkäufer zu gehen — die endgültige Preisfindung bleibt aber deine fachliche Aufgabe.
Häufige Fehler beim virtuellen Staging
Ein verbreiteter Fehler ist die Wahl eines Einrichtungsstils, der nicht zur Zielgruppe des Objekts passt. Eine kleine Stadtwohnung wirkt mit wuchtigen Landhausmöbeln unglaubwürdig, während ein cleaner, neutraler Stil meist besser funktioniert und mehr Interessenten anspricht.
Ein zweiter Fehler ist das Weglassen der Kennzeichnung „virtuell eingerichtet“. Das kann bei Interessenten den Eindruck erwecken, sie hätten falsche Informationen erhalten, auch wenn das nicht beabsichtigt war. Transparenz kostet nichts und vermeidet Diskussionen bei der Besichtigung.
Ein dritter Fehler: zu viele Räume auf einmal einrichten, ohne die Fotos vorher zu sichten. Ein unscharfes oder schlecht belichtetes Ausgangsfoto führt auch mit virtueller Einrichtung zu einem schwachen Ergebnis. Die Basis bleibt ein sauberes, gut ausgeleuchtetes Originalfoto.
Ein vierter Fehler betrifft die Reihenfolge im Exposé: Wenn ausschließlich eingerichtete Bilder gezeigt werden und die Originalfotos fehlen, wirkt das für manche Interessenten intransparent. Besser ist es, beide Varianten anzubieten oder zumindest im Text klarzustellen, dass es sich um eine unmöblierte Wohnung mit virtueller Einrichtungsdarstellung handelt.
Wann sich virtuelles Staging besonders lohnt
Nicht jedes Objekt braucht virtuelle Einrichtung. Bei möblierten Wohnungen oder Objekten mit gepflegtem, neutralem Homestaging vor Ort ist der zusätzliche Aufwand meist nicht nötig. Sinnvoll wird das Werkzeug vor allem bei leerstehenden Objekten mit längerer Vermarktungsdauer, bei Neubauten ohne Musterwohnung und bei Räumen mit ungewöhnlichem Zuschnitt, deren Nutzung sich auf leeren Fotos schwer erschließt — etwa Räume mit Dachschrägen, offene Grundrisse oder sehr kleine Zimmer, bei denen die Möblierbarkeit die entscheidende Frage der Interessenten ist.
Häufige Fragen
Kann ich zwischen mehreren Einrichtungsstilen wählen? Ja, im KI-Bildstudio von Vividomo® stehen verschiedene Stile zur Auswahl, die du je nach Objekt und Zielgruppe einsetzen kannst.
Muss ich die virtuellen Bilder im Exposé kennzeichnen? Das ist üblich und empfehlenswert, um Interessenten nicht in die Irre zu führen. Kläre im Zweifel die genauen Anforderungen deines Bundeslands oder deiner Berufsvertretung ab.
Funktioniert virtuelles Staging auch bei Gewerbeobjekten? Der Fokus liegt aktuell auf Wohnräumen, da hier die Einrichtung für die Kaufentscheidung besonders wichtig ist.
Ersetzt virtuelles Staging physisches Homestaging komplett? Nicht in jedem Fall. Bei hochpreisigen Objekten mit langer Vermarktungsdauer kann physisches Staging weiterhin sinnvoll sein. Virtuelles Staging ist vor allem dort stark, wo schneller Bildmaterial für das Exposé gebraucht wird, ohne Möbel zu organisieren.
Fazit für den Maklerarbeitsalltag
Virtual Staging löst ein konkretes Problem: leere Räume, die auf Fotos wenig hermachen, obwohl das Objekt selbst überzeugt. Mit dem KI-Bildstudio von Vividomo® bearbeitest du deine eigenen Fotos direkt im gleichen Werkzeug, das du für das Exposé nutzt, ohne zusätzliche Anbieter oder Wartezeit. Die Kaufpreisschätzung ergänzt diesen Prozess als Unterstützung, ersetzt aber nicht deine fachliche Einschätzung vor Ort.
Wenn du wissen willst, wie das KI-Bildstudio bei deinen eigenen Objekten aussieht, kannst du dir eine Demo zeigen lassen oder Vividomo® direkt auf vividomo.ai kostenlos testen.